Najem prywatny a podatek dochodowy

09-01-2023

 

NAJEM PRYWATNY – KIEDY MAMY Z NIM DO CZYNIENIA?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, przychody z najmu prywatnego stanowią odrębne źródło przychodów, do którego należy zaliczyć przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, dotyczących składników majątku niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

 

OD 2023 OPODATKOWANIE NAJMU WYŁĄCZNIE RYCZAŁTEM

Od stycznia 2023 r. najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
W związku z tym, iż od 2023 r. jest to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego, podatnik nie składa żadnego odrębnego zawiadomienia do urzędu skarbowego. Za równoznaczne z dokonaniem wyboru tej formy opodatkowania na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu. Rozliczenia ryczałtu dokonujemy składając deklaracje PIT-28. Termin złożenia tej deklaracji upływa 30 kwietnia roku następującego po zakończenia roku podatkowego.

 

PODSTAWA OPODATKOWANIA RYCZAŁTEM I MOMENT POWSTANIA PRZYCHODU

W przypadku najmu prywatnego podstawę opodatkowania ryczałtem stanowi przychód osiągany z tytułu najmu, a więc co do zasady jest to wartość czynszu otrzymanego od najemcy. Warto zaznaczyć, że przychód nie powstaje w przypadku obciążenia najemcy kosztami mediów, gdy w umowie zastrzeżono, że koszty te ponosi najemca. Przychodu nie stanowi również kaucja jaką zwykle najemca wpłaca wynajmującemu, jako swego rodzaju zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego w stosunku do najemcy. Istotą kaucji jest jej zwrotny charakter (nie ma ona charakteru definitywnego) i w związku z tym nie stanowi przychodu.

Ryczałt opłaca się od osiąganych przychodów. Nie odliczamy od nich kosztów uzyskania przychodów. Przychody mogą być natomiast pomniejszone o straty poniesione w poprzednich latach podatkowych z tego samego źródła przychodów.

Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie otrzymania czynszu przez wynajmującego lub postawienia go do jego dyspozycji. Oznacza to, że mamy obowiązek naliczenia ryczałtu i jego odprowadzenia do urzędu skarbowego dopiero gdy fizycznie uzyskamy od najemcy zapłatę tytułem czynszu.

 

STAWKI PODATKOWE

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, przewidziano dwie stawki ryczałtu od najmu prywatnego:

• 8,5% przychodu do kwoty 100.000 zł przychodu w trakcie roku podatkowego,
• 12,5% od nadwyżki przychodów ponad kwotę 100.000 zł.

 

RYCZAŁT Z NAJMU – OPODATKOWANIE MAŁŻONKÓW

Jeśli przedmiotem najmu prywatnego jest nieruchomość objęta wspólnością majątkową małżonków, to przychody uzyskane z najmu tej nieruchomości powinny być co do zasady rozliczane osobno przez każdego z małżonków (po połowie). Istnieje jednak możliwość opodatkowania prywatnego najmu nieruchomości objętej wspólnością majątkową tylko przez jednego z małżonków, pod warunkiem, że małżonkowie złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z prywatnego najmu przez jednego z nich.
Co ważne limit 100.000 zł, z uwzględnieniem którego określa się stawkę ryczałtu na poziomie 8,5% albo 12,5% dotyczy łącznie obojga małżonków (niezależnie od łączącego ich ustroju majątkowego).

 

TERMIN ZAPŁATY RYCZAŁTU

Podatnicy wpłacają ryczałt od uzyskanego przychodu na rachunek urzędu skarbowego (tzw. indywidualny mikrorachunek podatkowy) za okresy miesięczne lub kwartalne, w terminie do 20 dnia następnego miesiąca (lub kwartału).
Należy zwrócić uwagę, że ryczałt za grudzień 2022 r. oraz za IV kwartał 2022 r. podatnicy wpłacają w terminie do dnia 28.02.2023 r.

Możliwość opłacania ryczałtu za okresy kwartalne mają wynajmujący, którzy:

• rozpoczynają uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego lub
• kontynuują najem prywatny i których przychody z najmu w roku poprzednim nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartości 200.000 euro.

O wyborze kwartalnego opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu rocznym PIT-28.

 

Podstawa prawna:

Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
Art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
Art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym